Lucas Simoniello

Modificaciones a la Ordenanza Nº11.748 sobre Convenios Urbanísticos

Modificaciones a la Ordenanza Nº11.748 sobre Convenios Urbanísticos

PROYECTO DE ORDENANZA

Art. 1º: Modifíquese el Artículo 100° de la Ordenanza Nº 11.748 -Reglamento de Ordenamiento Urbano- el que quedará redactado de la siguiente manera:

“Artículo 100: HECHOS GENERADORES:

El Departamento Ejecutivo Municipal celebrará Convenios Urbanísticos en los siguientes supuestos:

  • a) Por incrementos del Factor de Ocupación Total (FOT) de conformidad a las previsiones de los incisos a), b) y e) del artículo 29° y del artículo 30° de la presente Ordenanza.
  • b) Cuando se otorguen excepciones a la normativa vigente que impliquen autorizaciones de mayor aprovechamiento de parcelas en edificaciones a través de la modificación de cualquiera de los indicadores urbanísticos.
  • c) Cuando se trate de nuevas urbanizaciones en lo regulado como urbanizaciones futuras o zonas no urbanizables.”

Art. 2º: Modifíquese el Artículo 102° de la Ordenanza Nº 11.748 -Reglamento de Ordenamiento Urbano- el que quedará redactado de la siguiente manera:

Artículo 101: INSTRUMENTACION

El Departamento Ejecutivo Municipal, a través de la Secretaría de Planeamiento Urbano, instrumentará las obligaciones a cargo del propietario que le puedan caber por el hecho generador con la elaboración de un proyecto de convenio urbanístico.

En los casos en los que el hecho generador del convenio urbanístico sea el previsto en el inciso a) del artículo 100° de la presente el Departamento Ejecutivo Municipal se encuentra autorizado para celebrar el convenio urbanístico por sí mismo utilizando la fórmula de cálculo prevista en el artículo 102°, sin aplicarse el procedimiento establecido en el artículo 101° bis y debiendo elevar el convenio con todos sus antecedentes al Concejo Municipal para su conocimiento. En los casos en que los hechos generadores de los convenios sean los previstos en los incisos b) y c) del artículo 100° el proyecto de convenio urbanístico deberá ser elevado al 2020 – Año del General Manuel Belgrano Honorable Concejo Municipal de la Ciudad de Santa Fe de la Vera Cruz Honorable Concejo Municipal para su tratamiento conjunto con la excepción solicitada y se aplicará el procedimiento previsto en el artículo 101° bis.

Art. 3º: Modifíquese el Artículo 102° de la Ordenanza Nº 11.748 -Reglamento de Ordenamiento Urbano- el que quedará redactado de la siguiente manera:

“Artículo 102: PORCENTAJE APLICABLE Y CÁLCULO DE LA PLUSVALÍA URBANA:

El monto de las prestaciones que recuperen la plusvalía urbana, se establece en el 50% del mayor valor agregado estimado. Para aquellos casos que encuadren en el inciso c) del artículo 100° de la presente Ordenanza el Departamento Ejecutivo Municipal establecerá en la reglamentación el procedimiento a seguir para el cálculo de la plusvalía. En aquellos casos que encuadren en los incisos a) y b) del artículo 100° de la presente Ordenanza el Departamento Ejecutivo Municipal calculará el mayor valor agregado de acuerdo a la siguiente fórmula:

Plusvalía por variación del Factor de Ocupación Total (FOT):

Plusvalía por variación del Factor de Ocupación del Suelo (FOS):

CU: Convenio Urbanístico.

 VTZI: Valor del m2 del terreno en pesos, según Zona Inmobiliaria (ZI). En caso de encontrarse  Calles, Avenidas y/o Corredores donde se involucran más de una (1) Zona Inmobiliaria pero  que comparten el entorno urbano, se considerará el promedio simple del valor correspondiente  a las mismas.

 M2t: Superficie del terreno en metro cuadrados.

t: Terreno. 

FOT P: Factor de Ocupación Total máximo proyectado. 

FOT A: Factor de Ocupación Total máximo admitido.

FOS P: Factor de Ocupación del Suelo máximo proyectado. 

FOS A: Factor de Ocupación del Suelo máximo admitido 

 CIS: Coeficiente de Infraestructura y servicios de acuerdo a la Zona Inmobiliaria. Para determinar dicho coeficiente, se utilizará la siguiente tabla:

Art. 4º: Modifíquese el Artículo 103° de la Ordenanza Nº 11.748 -Reglamento de Ordenamiento Urbano- el que quedará redactado de la siguiente manera:

Artículo 103: PRESTACIONES 

Los convenios urbanísticos podrán establecer las siguientes prestaciones para cumplimentar la obligación: 

  1. El pago de una suma de dinero que resulte de la aplicación del método o fórmula de cálculo correspondiente. 
  2. La transmisión del dominio a favor de la Municipalidad de una superficie de terreno con destino a espacio o equipamiento social, más allá de las exigencias previstas en el Reglamento de Edificaciones y en el de Urbanizaciones y Subdivisiones. El inmueble donado podrá estar ubicado en el mismo predio del emprendimiento o localizarse en otro sector de la ciudad.
  3. La realización de obras de infraestructura tales como: agua, gas, cloaca, energía y otras de impacto social en un sector urbano de la ciudad a determinar, distinto al que se encuentre emplazada la parcela que dio origen al convenio urbanístico en cuestión, salvo lo previsto en ordenanzas especiales.
  4. Otras formas prestacionales que garanticen para la Municipalidad de la ciudad de Santa Fe el efectivo recupero de la plusvalía urbana.

Art. 5º: Facúltase al Departamento Ejecutivo Municipal a realizar las modificaciones presupuestarias que resulten pertinentes para la aplicación de la presente Ordenanza.-

Art. 6º: Comuníquese al Departamento Ejecutivo Municipal.- 

FUNDAMENTOS

Concejales y Concejalas

El presente proyecto tiene por objeto proponer modificaciones en la regulación de los Convenios Urbanísticos, instrumento que fuera instalado normativamente en nuestra ciudad a partir de la sanción de la Ordenanza N° 11.748 -Reglamento de Ordenamiento Urbano- y que apunta al recupero de plusvalías por parte del sector público, de modo que las mismas sean colectivizadas en el marco de un proceso de desarrollo urbano orientado hacia la equidad social y territorial.

El término plusvalía urbana refiere al aumento de valor que experimenta el suelo producto del proceso de urbanización o de cambio normativo. Esas plusvalías resultan en general de acciones ajenas al propietario y derivan de la inversión social, tanto pública como privada, que se produce permanentemente en la ciudad, sea a través de inversiones en infraestructura, de procesos de calificación urbana o de decisiones de regulación del uso del suelo urbano. 

El tema que nos ocupa no es de fácil abordaje, ni es sencillo encontrar el equilibrio justo entre los diversos factores que deben tomarse en cuenta, ya que tiene que ver, por un lado, con el valor del suelo, con la tierra como asunto estratégico del dinámico proceso de urbanización y, por el otro, con paliar desequilibrios en el marco de la enorme demanda por el mayor aprovechamiento de la tierra urbanizada.  

A lo largo de estos años, el Departamento Ejecutivo elaboró y decretó sucesivas reglamentaciones en torno a una fórmula, hoy vigente, por la que se procede al cálculo de la plusvalía que queda reflejada en un Convenio Urbanístico.

La introducción de este capítulo innovador en el plexo normativo que rige los lineamientos del desarrollo de la ciudad desde el año 2011 no fue casual, sino que devino como el producto de intensos debates en los cuales se reflejó el cambio operado paulatinamente en los gobiernos locales y la prioridad con que se impone el planeamiento en la agenda urbana como eje primordial de toda política pública, por su contribución a la actividad económica y por ser el instrumento que debe encausar las presiones del mercado y atender a las necesidades de la población y de la economía. En ese sentido, y entendiendo al ordenamiento urbano como una función pública, la captación de plusvalías, incorporada como temática nueva al Reglamento mencionado, apuntaba a constituirse en un mecanismo destinado a la búsqueda de equidades en la distribución de las cargas y de los beneficios generados por el desarrollo urbano.

A diez años de la sanción del ROU y en el marco de una pandemia mundial sin precedentes, cuyas secuelas a nivel económico son y serán de gran impacto, consideramos que hoy más que nunca es necesario reformular aquellos instrumentos urbanísticos capaces de colaborar en la mayor equidad urbana. Para ello, creemos oportuno evaluar los resultados hasta aquí obtenidos de la aplicación de este instrumento, analizando paralelamente si estas excepciones otorgadas han tenido el impacto en la ciudad al que apuntaba el espíritu de la Sexta Parte del ROU. En este sentido, hemos podido recopilar que, desde 2010 hasta la fecha, se han iniciado 68 Convenios Urbanísticos, de los cuales se encuentran finalizados 16 de ellos, esto es, aproximadamente un 23 % y sus destinos (en los casos en que los mismos se han especificado) son de variada localización. El resto de los Convenios iniciados, se encuentran la mayoría siguiendo trámites o detenidos en oficinas del DEM, o bien, ya desistidos. En ese marco, consideramos que es momento de evaluar los resultados de dicho método y comparar los hechos generadores de los diversos Convenios suscriptos, analizando si la aplicación de la Sexta Parte del ROU refleja cabalmente el espíritu del mencionado capítulo. 

Notamos que la forma de cálculo actual prioriza el valor constructivo de esa edificabilidad adicional y no el mayor valor que adquiere el suelo producto de un mejor aprovechamiento de la parcela. Además, no distingue dicha situación entre diferentes sectores de la ciudad (con valores de suelo distinto), tampoco refleja la incidencia que la infraestructura y los servicios tienen sobre el valor de una edificación, por citar algunos de los ejemplos que motivan este proyecto de Ordenanza.

Así las cosas, y entendiendo que la efectividad o eficiencia de los instrumentos depende inexorablemente de las herramientas de gestión, podemos afirmar que debe establecerse una nueva forma de cálculo, incorporando variables que sean capaces de reflejar las realidades inherentes a los disímiles valores del suelo urbanizado en nuestra ciudad. Por todo lo anterior, consideramos necesario proponer una nueva fórmula de cálculo. 

Así mismo, en lo que refiere a los hechos generadores, a los incisos b) y c) ya incorporados en la normativa vigente, se plantea la incorporación del inciso a) “Por incrementos del Factor de Ocupación Total (FOT) de conformidad a las previsiones de los incisos a), b) y e) del artículo 29° y del artículo 30°” de la Ordenanza N° 11748 –Reglamento de Ordenamiento Urbano-.Dicha propuesta tiene que ver con una visualización de cargas y beneficios desiguales en cada caso. 

Por ejemplo, para el caso del Inc. a) del Art. 29 “Incremento de FOT por disminución en la ocupación del suelo”, se observa que, si bien una disminución de FOS puede generar un mejor comportamiento ambiental en el micro-entorno, como menor impermeabilización de suelo (si se deja como suelo permeable) o mejoras en la relación con espacios adyacentes (sea con linderos, fondo de manzana o hacia el frente), actualmente el mismo porcentaje (%) de disminución de FOS se aplica al FOT, siendo que ambos factores no son iguales. Aún sin modificarse dicho criterio, consideramos que es desigual el beneficio obtenido en cuanto a edificabilidad adicional a cambio de una modificación de la forma urbana que en sí mismo no es representativa, a no ser que se acompañe con otros criterios como lo son una forma urbana de perímetro o semiperímetro libre. 

Para el caso del Inc. b) “Incremento de FOT por parcela de frente mayor a 10,00m, y de manera similar al Inc. a), se trata de un hecho que, por sí solo, no genera beneficios ambientales al micro-entorno si no se lo utiliza de manera acompañada con los Incs. C) y D) “Incremento de FOT por construcción de edificios de semi-perímetro libre y perímetro libre”.  

Para el caso del Inc. e) “Incremento de FOT por edificación en parcelas con frente a Avenidas o Espacios Verdes”, entendemos que la asignación de un distrito diferencial respecto a sus adyacencias ya les brinda una edificabilidad adicional, respondiendo al criterio de mayor densificación donde mayor infraestructura verde y para movilidad existe.  

En ese marco, y sin obstruir la aplicación de ninguno de esos tres incisos, sí consideramos necesario que se los considere como posibles hechos generadores de plusvalía. 

En el caso de que la utilización de una parcela implique un exceso en los valores de los indicadores admitidos, se producirá el supuesto que da origen a la posibilidad de celebrar un Convenio Urbanístico, en los términos del artículo 98 del Reglamento de Ordenamiento Urbano. Si así fuera, el presente proyecto propone una fórmula de carácter innovadora para determinar el monto de dicho convenio. Como se mencionó anteriormente, la fórmula actual es conceptualmente errónea porque no captura plusvalía urbana, sino que calcula como monto equivalente al Convenio Urbanístico, la mitad del costo de construir la superficie adicional otorgada por el cambio de indicador/es urbanístico/s, Por lo tanto, además de atar el concepto de plusvalor con el costo constructivo, es simplista porque utiliza el mismo y único Número Valor Base Municipal para toda la ciudad.  

Considerando las observaciones realizadas anteriormente, la fórmula aquí propuesta intenta avanzar hacia un cálculo más apegado al concepto de plusvalía cuando se producen incrementos en los valores de los indicadores urbanísticos admitidos para una parcela. Así las cosas, por ejemplo, ante un aumento del (FOT), para poder materializar esa edificabilidad extra -al FOT vigente- el titular de la parcela debería disponer de la cantidad de terrenos de superficie acorde en esa zona inmobiliaria. Por lo tanto, con el FOT actual, el propietario eventualmente debería invertir en la compra de lotes adicionales al que posee. Pero, con el cambio de indicador, puede ahorrarse ese desembolso (construyendo sobre la misma parcela que ya tiene). Consecuentemente, equivaldría a decir que el propietario se enriqueció y eso se corresponde con el mayor valor del suelo (Plusvalía). Sobre esa inversión que el propietario de la parcela se ahorra (plusvalor), se cobra la mitad como convenio urbanístico en concepto del beneficio que recibe a través del cambio de indicador. 

En el mismo sentido, con un incremento de FOS, el propietario del terrero -considerando el FOS vigente- debería disponer de un área de terreno suficiente para poder ocupar la superficie adicional. Debido al aumento de FOS, evita la necesidad de adquirir más suelo. 

Por todo lo anterior, la fórmula de cálculo sugerida, es el resultado del producto entre los siguientes tres (3) factores:

  1. El área de terreno excedente necesario para materializar la edificabilidad adicional (en el caso del FOT) o la superficie de ocupación adicional (en el caso del FOS): si se produce un aumento en el Factor de Ocupación Total (FOT) y/o del Factor de Ocupación del Suelo (FOS), se incrementan las posibilidades constructivas en la parcela, emergiendo una superficie excedente, por el cambio del/los indicador/es urbanístico/s. Para poder materializar esa edificabilidad/ocupación extra con el FOT/FOS vigente, debería disponerse de una superficie acorde en esa zona inmobiliaria. 
  2. El valor del metro cuadrado de terreno ajustado: es el valor del metro cuadrado de terreno de acuerdo a la zona inmobiliaria ajustado de acuerdo al coeficiente de infraestructura y servicios, 
  3. La participación en el plusvalor por parte del Estado Municipal: es el derecho que posee el Estado a la apropiación de ese mayor valor originado por sus propias acciones y/o decisiones.  

En relación al último factor, conforme lo establece el Reglamento de Ordenamiento Urbano, se determinará el valor del Convenio Urbanístico calculando el 50% del mayor valor que se obtiene por la excepción otorgada, que genera un aprovechamiento superior de la parcela. Por lo tanto, lo que persigue el Convenio Urbanístico, es captar una parte de la plusvalía creada. La participación en dicha plusvalía por parte del Municipio, parte de la necesidad de distribuir en forma equitativa las cargas y beneficios urbanísticos en toda la ciudad. Esto se justifica dado que el propietario, de manera pasiva, patrimonializa valores añadidos no derivados de la propia cosa o de su actividad individual. Por lo tanto, disfruta de una valorización de su parcela gracias a una acción del Municipio.

En virtud de lo señalado anteriormente, consideramos que es fundamental para la planificación urbana de la ciudad la creación y el perfeccionamiento de los instrumentos de gestión urbana, con la finalidad de proporcionar un desarrollo urbano sustentable y ordenado en base a la función social de la propiedad y la función social y ambiental de la ciudad.

Por lo expuesto solicito a mis pares el acompañamiento necesario para la aprobación del presente proyecto.

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