PROYECTO DE ORDENANZA
CAPÍTULO I Disposiciones generales
Artículo 1º: Objeto.- La presente Ordenanza tiene por objeto establecer un régimen de articulación público-privada destinado a:
a) Ejecutar obras públicas de infraestructura urbana mediante el otorgamiento de capacidades de edificabilidad adicionales, calculadas en metros cuadrados (m²), como contraprestación equivalente a un determinado porcentaje del costo total de la obra. Las capacidades de edificabilidad adicionales se derivarán del Factor de Ocupación Total (FOT) permitido, y se otorgarán en favor del adjudicatario del contrato.
b) Financiar obras públicas a través de un mecanismo de oferta pública de otorgamiento oneroso de capacidades de edificabilidad adicionales, cuyo producido será destinado a cubrir los costos de la obra correspondiente.
Artículo 2º: Definiciones.- A los efectos de la presente, se entiende por:
a) Capacidad de edificabilidad adicional: habilitación que permite a su titular construir en un inmueble por encima del Factor de Ocupación Total (FOT) admitido y hasta el límite del FOT máximo, de acuerdo con la normativa vigente y con los parámetros establecidos en el correspondiente Certificado de Transferencia de Capacidad de Edificabilidad Adicional por Obra (CTCEA).
b) Certificado de Transferencia de Capacidad de Edificabilidad Adicional por Obra (CTCEA): documento expedido por la Municipalidad de Santa Fe de la Vera Cruz que acredita el otorgamiento de capacidades de edificabilidad adicionales como contraprestación por la ejecución de una obra pública o el pago de los certificados, indicando cantidad, condiciones de uso y transferencia, y plazos de utilización.
c) Parcelas receptoras de capacidades de edificabilidad adicionales: inmuebles urbanos aptos para recibir el incremento de edificabilidad otorgado a través de los CTCEA, de acuerdo a los criterios establecidos en la presente.
Artículo 3°: Ámbito de aplicación.- El presente régimen resulta aplicable a la ejecución y financiamiento de obras públicas de infraestructura urbana, que sean determinadas por el Departamento Ejecutivo Municipal o por iniciativa privada de acuerdo a los criterios establecidos en esta Ordenanza. Las obras de infraestructura urbana se refieren a las instalaciones, servicios y sistemas esenciales que sustentan el funcionamiento, desarrollo y calidad de vida en una ciudad. Entre los principales elementos de infraestructura urbana se incluyen, a modo enunciativo:
a) Movilidad: redes de calles, avenidas, puentes, túneles, ciclovías, sistemas de transporte público, estaciones y terminales.
b) Saneamiento y servicios públicos: sistemas de abastecimiento de agua potable, redes de cloacas, drenaje pluvial, tratamiento de aguas residuales, manejo de residuos, y redes de distribución de energía eléctrica y gas.
c) Espacios públicos: parques, plazas, paseos, áreas recreativas, y cualquier espacio al aire libre destinado al uso público.
d) Equipamiento comunitario: edificios y estructuras dedicadas a la educación, salud, seguridad, cultura y deportes.
e) Infraestructura verde: elementos que contribuyen a la sostenibilidad urbana, como techos verdes, sistemas de captación de agua de lluvia, corredores ecológicos, y áreas de conservación. CAPÍTULO II Procedimiento para la ejecución de obras públicas
Artículo 4º: Presentación de propuestas.- La obra pública a realizarse bajo el mecanismo previsto en el inciso
a) del artículo 1 podrá ser propuesta a instancia del Departamento Ejecutivo Municipal o por iniciativa privada. De ser propuesta por el Departamento Ejecutivo Municipal, el Honorable Concejo Municipal deberá aprobar los pliegos de forma previa a la convocatoria. En caso de que la obra surja como iniciativa privada de personas humanas o jurídicas, la propuesta deberá presentarse por Mesa de Entradas ante el Honorable Concejo Municipal.
Artículo 5°: Requisitos a las propuestas por iniciativa privada.- La presentación
del proyecto deberá hacerse por duplicado y, además de los requisitos que determine
la reglamentación, la presentación deberá contemplar, como mínimo, la siguiente
información:
a) Memoria descriptiva: identificación de la obra con una determinación precisa
de su objeto, incluyendo descripción y cuantificación de beneficios e impactos
en el entorno de inserción de la propuesta.
b) Plan general del proyecto.
c) Especificaciones técnicas, incluyendo factibilidades de servicios en los casos
que el objeto lo amerite.
d) Plazo estimado de ejecución.
e) Presupuesto total estimado y compromiso de inversión.
f) Financiamiento previsto y ecuación económico-financiera.
Artículo 6°: Informe previo y pliegos. Presentada la propuesta, el Honorable
Concejo Municipal remitirá dentro de los cinco (5) días una copia del proyecto al
Departamento Ejecutivo Municipal quien, previo informe fundado de las áreas que
fueren necesarias, deberá expedirse sobre su viabilidad y conveniencia.
En caso de resultar positivo el examen de factibilidad para ejecutar la obra, el
Departamento Ejecutivo Municipal remitirá al Honorable Concejo Municipal, en
conjunto con el informe del párrafo precedente, los Pliegos correspondientes.
Artículo 7°: Declaración de interés.- El Honorable Concejo Municipal mediante
decisión fundada, podrá declarar de interés municipal la iniciativa y aprobar los
Pliegos o el contrato que le fueron remitidos.
Artículo 8º: Presupuesto y emisión de CTCEA.- Para la elaboración del
presupuesto oficial de la obra plasmado en los Pliegos, el Departamento Ejecutivo
Municipal determinará la cantidad de metros cuadrados a emitir, en concepto de
CTCEA, hasta un equivalente al ochenta por ciento (80%) de los necesarios para
ejecutar la obra. El porcentaje restante de la obra deberá cancelarse en dinero.
Artículo 9º: Determinación de m2.- Para la determinación de la cantidad de m2 del
CTCEA, se tendrá como parámetro el valor del metro cuadrado de la capacidad de edificabilidad adicional, el cual será el equivalente al veinticinco por ciento (25%) del
costo de construcción según índice elaborado por el Instituto Provincial de
Estadísticas y Censos (IPEC).
Artículo 10º: Redeterminación de precios. La documentación licitatoria y
contractual en virtud de la cual se adjudique la contratación, deberá contemplar los
procedimientos de redeterminación del precio del contrato y su equivalente en
capacidades de edificabilidad adicionales, con el fin de preservar su ecuación
económico-financiera.
Artículo 11º: Entrega de los CTCEA.- Las capacidades de edificabilidad adicionales
plasmadas en los CTCEA serán otorgadas al adjudicatario en forma de anticipo y/o
contra la presentación de los certificados de avance de obra, de la forma que lo
determine el Pliego.
Artículo 12º: Comunicación.- El Departamento Ejecutivo Municipal comunicará
expresamente la aplicación del presente régimen a los posibles interesados, en el
Pliego de la obra a ejecutar.
Artículo 13º: Condiciones y criterios de adjudicación.- El Departamento Ejecutivo
Municipal, al momento de evaluar las ofertas en un proceso licitatorio, deberá otorgar
al autor de la iniciativa privada un puntaje adicional del 5% sobre su oferta económica,
porcentaje que deberá aplicarse sobre el costo total de la obra incluyendo los metros
cuadrados ofertados.
El autor de la iniciativa será convocado a mejorar su oferta e igualar a la mejor de la
iniciativa efectivamente presentada, siempre que no exista entre ellas una diferencia
que supere el quince por ciento (15%). Igualada a la mejor oferta habida, la ejecución
de la obra será adjudicada al autor de la iniciativa.
El Departamento Ejecutivo Municipal también deberá priorizar a aquellos oferentes
que, en su oferta, pretendan percibir por la ejecución de la obra un mayor porcentaje
de capacidades de edificabilidad adicionales, con la limitación establecida en el
artículo 8.
Artículo 14º: Puntaje por inmueble receptor. A los fines de seleccionar al
contratista, el Departamento Ejecutivo Municipal podrá otorgar puntaje a aquellas
parcelas que hayan sido designadas por los oferentes como parcelas receptoras de
las capacidades de edificabilidad adicionales a abonarse en concepto de
contraprestación, en función de su ubicación y otros indicadores urbanísticos. A tal fin
se priorizarán parcelas de distritos C2bF (FOT admitido: 3.5; FOT máximo: 6.3), C2c
Centralidad en corredores viales tipo II (FOT admitido: 3.00; FOT máximo: 5.4), y C3
Centralidad en barrios (FOT admitido: 1.00; FOT máximo: 1.8).
Artículo 15º: Renuncia a compensaciones. En ningún caso la presentación de la
iniciativa, o su declaración de interés municipal o la convocatoria a licitación pública
generará derecho a compensación alguna a favor del autor de la iniciativa por parte
de la Municipalidad en caso de no ser declarada de interés o de no resultar
adjudicatario. El autor de la iniciativa deberá prestar conformidad por escrito al tiempo
de la presentación de lo establecido por el presente artículo.
CAPÍTULO III
Procedimiento para el financiamiento de obras públicas
Artículo 16º: Oferta pública de CTCEA.-
De conformidad con el inciso
b) del artículo
1, se autoriza al Departamento Ejecutivo Municipal a ofertar públicamente CTCEA,
con el objetivo de imputar las sumas de dinero percibidas a la ejecución de una obra
pública de infraestructura urbana, determinada por el Departamento Ejecutivo
Municipal y aprobada de forma previa a cada convocatoria por el Honorable Concejo
Municipal.
Artículo 17º: Determinación de m2.- Para la determinación de la cantidad de m2 del
CTCEA cuando se los oferte públicamente, se tendrá como parámetro el valor del
metro cuadrado de la capacidad de edificabilidad adicional, el cual será el equivalente
al treinta por ciento (30%) del costo de construcción según índice elaborado por el
Instituto Provincial de Estadísticas y Censos (IPEC).
Artículo 18º: Fondos percibidos.- Cada oferta pública de CTCEA deberá especificar
la obra pública de infraestructura urbana a la que serán imputados los fondos
percibidos. Éstos pasarán a integrar un fondo de afectación especial a crearse por el Departamento Ejecutivo Municipal a partir de la sanción de la presente, a los fines de
garantizar que los mismos sean destinados exclusivamente a financiar la ejecución
de las obras para la cual fueron percibidos.
Artículo 19º: Abonados los CTCEA por los adquirentes e incorporadas las sumas de
dinero al fondo de afectación especial creado en el artículo precedente, el
Departamento Ejecutivo Municipal implementará el mecanismo de contratación que
corresponda a los fines de ejecutar la obra pública prevista y abonará su costo total
con lo producido del otorgamiento oneroso de CTCEA.
Artículo 20º: Informe semestral. El Departamento Ejecutivo Municipal deberá
presentar un informe semestral al Honorable Concejo Municipal sobre el estado y
avance del fondo de afectación especial, detallando las obras en ejecución, los
recursos administrados, y cualquier otra información relevante para el seguimiento y
control del mismo.
CAPÍTULO IV
Parcelas receptoras de capacidades de edificabilidad adicionales
Artículo 21°: Parcelas receptoras.- Las capacidades de edificabilidad adicionales
otorgadas por la Municipalidad a través del correspondiente CTCEA recaerán sobre
inmuebles:
a) De propiedad de quien resulte adjudicatario del procedimiento de contratación
o;
b) De propiedad de terceros beneficiarios a quienes los adjudicatarios cedan sus
capacidades de edificabilidad adicionales, dando aviso al Departamento
Ejecutivo Municipal para su actualización en el registro previsto en el artículo
26.
Artículo 22°: Delimitación.- Las parcelas receptoras de las capacidades de
edificabilidad adicionales deberán cumplimentar las disposiciones que establezca por
reglamentación el Departamento Ejecutivo Municipal. Para su delimitación, deberán
tomarse en consideración los siguientes criterios:
a) La parcela receptora podrá superar hasta un máximo de 20% la superficie
admisible edificable del distrito de zonificación al que pertenece de
conformidad al FOT admitido, excepto que se haya hecho uso de la sexta parte
de la Ordenanza Nº 11.748 vinculada a convenios urbanísticos. Dicha parcela
puede ser distinta a la zona inmobiliaria respecto a la emisora; en tal caso el
DEM podrá aplicar factor de ajuste. En ningún caso se podrá el FOT máximo
establecido conforme a la Ordenanza Nº 11.748.
b) En caso de que la parcela receptora del CTCEA ya cuente con aprobación de
solicitud de permiso de obra, deberá solicitarse una ampliación de obra en
marcha.
Artículo 23°: Convenio urbanístico preexistente.- En aquellos supuestos donde
exista un convenio urbanístico previamente celebrado por la Municipalidad con el
adjudicatario o beneficiario de las capacidades de edificabilidad adicionales, éste será
computado como pago por la obra realizada.
CAPÍTULO V
Certificados de transferencia de edificabilidad adicional
Artículo 24°: Contenido.- Los CTCEA deberán contener las siguientes
especificaciones:
a) Cantidad de m2 autorizados en concepto de capacidades de edificabilidad
adicionales.
b) Plazo máximo para su utilización.
c) Causa de emisión.
d) Datos personales de su titular.
e) Condiciones específicas y restricciones de uso.
Artículo 25°: Emisión.- Los CTCEA serán otorgados por el Departamento Ejecutivo
Municipal en las condiciones que defina el pliego o contrato correspondiente, según
corresponda, en concepto de anticipo y pago de obra.
Artículo 26°: Plazo de utilización.- Las capacidades de edificabilidad adicionales
deberán ser utilizadas dentro de un plazo máximo de 5 años desde la emisión del
CTCEA correspondiente. En el supuesto del inciso
a) del artículo 1, se entenderá por momento de la emisión, el correspondiente a los anticipos y/o pagos por avance de
obra.
Artículo 27°: Registro de CTCEA.- Créase el Registro de Certificados de
Transferencia de Capacidad de Edificabilidad Adicional por Obra bajo la órbita de la
Secretaría de Desarrollo Urbano y Gestión Hídrica, o la que en un futuro la reemplace,
donde se llevará un control de todos los CTCEA emitidos, utilizados y transferidos,
asegurando la transparencia y trazabilidad del proceso.
Artículo 28°: De forma.
FUNDAMENTOS
Concejales y concejalas:
La inversión en infraestructura pública es un pilar fundamental para el
desarrollo económico-social de nuestras ciudades. A través de ella, no sólo se mejora
la calidad de vida de los habitantes, sino que también se impulsa un crecimiento
sostenible y equitativo que beneficia a las personas que las habitan. No es viable
pensar en un proceso de desarrollo sostenible sin considerar las inversiones en
infraestructura pública.
Tradicionalmente la Municipalidad participa en el financiamiento de
infraestructura pública mediante el contrato de obra pública, previa licitación según el
régimen de contrataciones previsto en el Decreto DMM N° 1857 del año 1979 y con
una aplicación casi analógica de la Ley Provincial de Obras Públicas N° 5188 del año
1960. Ambas normativas, del siglo pasado, no contaban con la realidad actual
incontrastable de que el presupuesto municipal no tiene capacidad para cubrir la
totalidad de las innumerables y diversas demandas existentes al respecto. De ahí que
resulta imprescindible la articulación con el sector privado a fin de financiar y
desarrollar las obras y los servicios públicos que requiere la ciudad.
En este contexto, el presente proyecto de Ordenanza busca establecer un
régimen de articulación público-privada para la ejecución y financiamiento de obras
públicas de infraestructura urbana. La propuesta incluye el otorgamiento de capacidades de edificabilidad adicionales como mecanismo de compensación,
creando un marco jurídico adecuado que permita financiar y ejecutar obras con un
menor impacto en el presupuesto municipal.
El proyecto se estructura en dos grandes ejes. El primero se vincula con la
ejecución de obras públicas de infraestructura urbana, para lo que se autoriza a la
Municipalidad a licitar la ejecución de una obra y otorgar al adjudicatario, en
contraprestación por su ejecución, capacidades de edificabilidad adicionales –
calculadas en m²- que se derivan del Factor de Ocupación Total (FOT) permitido.
Asimismo, se contempla el procedimiento administrativo que deberá transitarse para
ejecutar la obra bajo este régimen, sea que esta última sea propuesta por iniciativa
del Departamento Ejecutivo Municipal o por iniciativa privada.
El segundo de los ejes se relaciona con la elaboración de un mecanismo
pensado para la obtención, por parte de la Municipalidad, de financiamiento
proveniente del sector privado para ejecutar obras públicas de infraestructura urbana.
Así se contempla la posibilidad de que el Departamento Ejecutivo Municipal pueda
ofertar públicamente certificados de capacidad de edificabilidad adicionales e imputar
el producido de su venta a la ejecución de la obra correspondiente.
Ambos esquemas tienen como objetivo incentivar la inversión privada en obras
de infraestructura urbana, permitiendo que los adjudicatarios puedan construir por
encima del límite de edificabilidad establecido, bajo ciertas condiciones y criterios
definidos por la normativa vigente.
El ámbito de aplicación del proyecto se centra en lo que se define como obras
públicas de infraestructura urbana. Estas incluyen instalaciones, servicios y sistemas
esenciales que sustentan el funcionamiento, desarrollo y calidad de vida en una
ciudad. Ejemplos de estas obras incluyen infraestructuras en campos como la
movilidad, el saneamiento, los servicios públicos, los espacios públicos, el
equipamiento comunitario y la infraestructura verde.
Para la implementación de esta norma, se contempla la emisión de Certificado
de Transferencia de Capacidad de Edificabilidad Adicional por Obra (CTCEA). Estos
certificados acreditan el otorgamiento de capacidades adicionales y especifican la cantidad, condiciones de uso y plazos de utilización. Serán otorgados por la
Municipalidad y podrán ser utilizados en parcelas receptoras designadas que cumplan
con los criterios establecidos por la Ordenanza y su reglamentación.
El valor del metro cuadrado de las capacidades de edificabilidad adicionales
se establecerá en un 25% del costo de construcción según el índice elaborado por el
Instituto Provincial de Estadísticas y Censos (IPEC) cuando se trate de un llamado a
licitación en donde la Municipalidad otorgue, como contraprestación, los CTCEA. Este
porcentaje se incrementará a un 30% cuando se trate del procedimiento de oferta
pública de CTCEA. Ambos porcentajes surgen de estudios y análisis económicos
previos, considerando no solo experiencias previas en otras ciudades, sino además
la realidad de la economía urbana local.
A su vez, la creación de un Registro de Certificados de Transferencia de
Capacidad de Edificabilidad Adicional por Obra (CTCEA) bajo la Secretaría de
Desarrollo Urbano y Gestión Hídrica, o la que un futuro la reemplace, garantizará la
transparencia y trazabilidad del proceso, evitando posibles irregularidades y
asegurando un control eficiente de los CTDE emitidos, utilizados y transferidos.
Más allá de lo expresado, la necesidad de aprobar este proyecto radica en
varios factores. En primer lugar, se propone una visión innovadora del proceso de
recuperación de plusvalías, un mecanismo mediante el cual el incremento en el valor
del suelo urbano, resultante de la inversión social, es recuperado por el sector público
para ser redistribuido en el marco de un desarrollo urbano equitativo
En nuestro ordenamiento jurídico existe una multiplicidad de instrumentos
vigentes de captura de plusvalía como la contribución por mejoras, impuestos a la
propiedad, convenios urbanísticos, entre otros. Sin embargo, estos mecanismos
consisten en una captación con posterioridad al acaecimiento del hecho generador
de la mayor valorización. En esta propuesta, el hecho generador de la plusvalía que
no es otro que el mejoramiento del espacio público a través de mayor y mejor calidad
de infraestructura, es financiado de forma anticipada por el oferente, quien a cambio
recibe como contraprestación capacidades de edificabilidad adicionales, generando
de esta forma una sinergia particular en la que todas las partes se ven beneficiadas
En segundo lugar y como fue explicitado al inicio de estos fundamentos, el proyecto facilitaría la financiación y ejecución de obras públicas sin depender exclusivamente a fondos municipales, lo que es especialmente relevante en contextos de limitaciones presupuestarias. Esto es particularmente relevante en nuestro contexto si tomamos en consideración el déficit de infraestructuras básicas de la mayoría de las ciudades Latinoamericanas y la escasa recaudación tributaria que en América Latina no llega a cubrir la demanda; de hecho, en nuestro país, la misma representa solo el 0.92% del PBI, en Chile el 0.69% y en Brasil el 0.52%.
En tercer lugar, el proyecto promueve un desarrollo urbano ordenado, permitiendo una densificación controlada de la ciudad y fomentando la participación activa del sector privado en el desarrollo de infraestructura. Esto no sólo acelera la ejecución de proyectos, sino que también mejora la calidad de vida de los ciudadanos al crear un entorno urbano más inclusivo y eficiente. Este tipo de mecanismos están alineados con el Objetivo de Desarrollo Sostenible Nº 17, «Alianzas para lograr los objetivos», y tienen antecedentes en otras ciudades del Sur Global, como San Pablo, Curitiba y Porto Alegre en Brasil, que implementaron mecanismos similares con sus propias particularidades y marcos legales, como la Otorga Onerosa de Derecho de Construir (OODC) y los Certificados de Potencial Adicional de Construcción (CEPACs). En Colombia, un instrumento similar está incluido en la Ley 388 de 1997. Por todo lo expuesto, consideramos que la aprobación de este proyecto de ordenanza es fundamental para impulsar el desarrollo urbano y las obras públicas de infraestructura en la ciudad de Santa Fe, mediante un modelo de cooperación públicoprivada que beneficie a todos los actores involucrados y mejore significativamente la calidad de vida de sus habitantes
