Sistema de gestión integral de caries y vacancias urbanas de la ciudad de Santa Fe

PROYECTO DE ORDENANZA

Artículo 1°: Creación. Créase por medio de la presente el “Sistema de gestión integral de caries y vacancias urbanas de la ciudad de Santa Fe”, con el objeto de fortalecer y complementar las estrategias y herramientas de planificación, gestión y desarrollo urbano previstas en la normativa vigente y aplicable a la materia; y promover la ejecución de acciones para promover el desarrollo sostenible, el derecho a la ciudad y el acceso a la vivienda adecuada, alcanzar condiciones adecuadas de habitabilidad, salubridad y funcionalidad y fomentar el mejoramiento en espacios, zonas o inmuebles que por su estado de abandono, desuso o deterioro generen un impacto negativo en el entorno urbano.

Artículo 2°: Objetivos. Son objetivos de la presente ordenanza:

1. Promover el fortalecimiento del rol del Estado municipal en cuanto a la gestión activa del uso del suelo en la ciudad, de acuerdo a principios de sostenibilidad de las políticas urbanas.
2. Fomentar la generación de estrategias de desarrollo urbano, económico, social, de fomento y promoción de acceso al derecho a la vivienda adecuada.
3. Propender al desarrollo de sistemas de información en relación a las vacancias urbanas en la ciudad, de conformidad con la Ordenanza N° 12.715 –Infraestructura de Datos Espaciales de la Ciudad de Santa Fe.
4. Impulsar la utilización de todo inmueble emplazado en el ejido municipal para evitar su abandono u ocupación irregular.
5. Estimular la utilización y aprovechamiento de la infraestructura y el equipamiento urbano existente en la ciudad y promover la generación de nuevos espacios verdes públicos y equipamientos.
6. Detectar oportunidades para realizar intervenciones urbanísticas estratégicas, inclusivas, sustentables con perspectiva de género y diversidad.
7. Desalentar la especulación inmobiliaria o la utilización de inmuebles sin consideración de su función social y ambiental.
8. Promover la participación de la sociedad en los procesos de planificación y desarrollo urbano, a través de la formación y utilización de herramientas de articulación público-privadas y la generación de instancias de participación ciudadana activa.

Artículo 3°: Definición. Entiéndase por “carie o vacancia urbana”, a los efectos de la presente ordenanza, a todo inmueble público o privado ubicado en el ejido municipal de la ciudad de Santa Fe de la Vera Cruz que, en todo o en parte, se encuentre en estado de abandono o desuso y que, por tal motivo, produzca un impacto negativo en el entorno urbano en el que se emplaza, en tanto su uso o inutilización implique un detrimento en la función social y ambiental que está llamado a cumplir.

Artículo 4°: Base de Datos. El Departamento Ejecutivo Municipal generará una base de datos del Sistema Municipal de Gestión de Vacancias Urbanas que incorporará información geográfica periódicamente actualizada, de conformidad con la Ordenanza N° 12.715 –Infraestructura de Datos Espaciales de la Ciudad de Santa Fe.

Los datos que deberán registrarse en dicha base, sumados a aquellos que el Departamento Ejecutivo Municipal estime convenientes, serán los siguientes:

1. Identificación catastral o parcelaria de los inmuebles cuyas características permitan su calificación como vacancia urbana, con indicación específica de la respectiva titularidad.
2. Identificación de aquellos inmuebles que, además de ser considerados caries o vacancias urbanas, constituyan objeto de aplicación de la sobretasa regulada en los artículos 74, 75 y 76 de la Ordenanza Fiscal Municipal, con especificación respecto del plazo durante el cual ésta se le aplica o aplicó.
3. Disponibilidad de infraestructura y equipamiento en el entorno urbano en el que se encuentran emplazados los inmuebles referidos.
4. Constancia de la información referida en el artículo 14° de la presente.

Artículo 5°: Procedimiento. A los efectos de la calificación de un inmueble como vacancia urbana y su consecuente incorporación a la base de datos a que refiere el artículo precedente, el Departamento Ejecutivo Municipal deberá notificar a los respectivos titulares sobre la iniciación del procedimiento de calificación del inmueble como vacancia urbana.

Dicha notificación deberá incluir los fundamentos de hecho y de derecho que motivan tal calificación y los efectos jurídicos que implica la misma, otorgando un plazo de quince (15) días desde su recepción para que el titular efectúe el pertinente descargo.

Realizado el descargo por el particular o transcurrido el plazo referido sin que este realice presentación alguna, la administración evaluará la procedencia o improcedencia de la calificación del inmueble como vacancia urbana, decisión que deberá notificar al titular del inmueble dentro de los treinta (30) días de recibido el descargo.

Artículo 6°: Clasificación de caries o vacancias urbanas. Elaborada la base de datos y sistematizada la información de conformidad a los artículos precedentes, el Departamento Ejecutivo Municipal clasificará periódicamente las caries o vacancias urbanas existentes en la ciudad, distinguiendo entre grandes áreas de caries o vacancias e inmuebles vacantes, de conformidad a lo previsto en los artículos siguientes.

Artículo 7°: Grandes áreas de caries o vacancias. En el caso de grandes áreas de caries o vacancias las estrategias de intervención podrán orientarse a:

1. La generación de espacios verdes, públicos y/o equipamiento urbano.
2. La determinación de áreas de reservas de tierra para la aplicación de las finalidades previstas en la Ordenanza N° 11.952 de Banco de Tierras y/o en la normativa vigente que resulte aplicable.
3. La creación de áreas o distritos especiales, cuyas finalidades podrán consistir en la construcción de planes de acceso a la vivienda adecuada, el establecimiento de nueva infraestructura de servicios, movilidad y equipamientos y/o la instalación de nuevos polos productivos.
4. Toda otra finalidad que se enmarque en los objetivos de la presente y determine el Departamento Ejecutivo Municipal. –

Artículo 8°: Cooperación con otros ámbitos estatales y articulación público-privada. En los casos en que las acciones previstas en las estrategias de intervención de grandes áreas de caries o vacancias se proyecten sobre inmuebles cuya titularidad dominial no recaiga en el Estado municipal, se podrán generar instancias de colaboración, cooperación o intervención conjuntas con órganos o entes del ámbito estatal correspondiente o acciones de articulación público-privadas, según quien resulte titular del inmueble, con el objetivo de llevar adelante las acciones planificadas.

Asimismo, en los supuestos que corresponda, el órgano municipal con competencia en materia de la presente, elevará las actuaciones por mensaje al Honorable Concejo Municipal para su consideración y el tratamiento de aquellas propuestas de modificación o producción normativa que resulten pertinentes en función de la naturaleza de las acciones de intervención.

Artículo 9°: Inmuebles vacantes individuales. En los casos de detección de inmuebles vacantes individuales o emplazados en distintas zonas de la ciudad, que no se hallen ubicados en grandes áreas de vacancias, se evaluará la situación concreta y se promoverá la aplicación de los instrumentos de gestión urbanística que correspondan, de conformidad con la normativa aplicable.

Artículo 10°: Planes de utilización de caries o vacancias urbanas. Aquellos propietarios, respecto de los cuales se haya iniciado un procedimiento administrativo de calificación o cuyos inmuebles hayan sido calificados como caries o vacancias urbanas, podrán presentar planes de utilización de tales inmuebles ante la administración municipal, estando a cargo del Departamento Ejecutivo Municipal la determinación, por vía reglamentaria, de los requisitos que deberá reunir dicha presentación.

Desde el momento en que resultare aceptada la presentación del plan que reúna todos los requisitos exigidos, se otorgará un plazo de ciento ochenta (180) días durante los cuales se suspenderá la aplicación de tributos vinculados a la calificación como carie o vacancia urbana de conformidad al artículo 11 inc. a, en orden a promover la ejecución de los planes presentados y la utilización adecuada de los inmuebles de conformidad con su función social y ambiental.

El plazo mencionado en el párrafo precedente podrá ser prorrogado por el Departamento Ejecutivo Municipal mediante acto fundado, a solicitud del particular, teniendo en cuenta las características del inmueble de que se trate y del plan de utilización oportunamente presentado.

Artículo 11°: Instrumentos de gestión urbanística. El Departamento Ejecutivo Municipal utilizará los instrumentos de gestión urbanística previstos en la normativa pertinente, teniendo en cuenta la situación particular de cada uno de los inmuebles calificados como caries o vacancias urbanas e incorporados en la base de datos a que refiere el artículo 4° y, particularmente, las siguientes:

1. Tributos aplicables a inmuebles considerados caries o vacancias urbanas, previstos en las Ordenanza Fiscal y Tributaria Municipal.
2. Instrumentos previstos en las Ordenanzas Nros. 11.596 -Uso Social de Baldíos- y 11.646 -Mantenimiento de Terrenos Baldíos-.
3. Multas aplicables en virtud de lo dispuesto en las Ordenanzas Nros. 7.882 -Régimen de Infracciones y Penalidades- y Ordenanza 12783 Código de Habitabilidad.
4. Convenios Urbanísticos previstos en los artículos 98° a 103° de la Ordenanza N° 11.748.
5. Otorgamiento de beneficios asociados a la presentación de planes de utilización de inmuebles considerados caries o vacancias urbanas, de acuerdo a lo previsto en el artículo 10° de la presente.
6. Instrumentos de adquisición de tierras previstos en las Ordenanzas Nros. 11.836 y 11.952, para la aplicación de sus fines.
7. Diseños de planes integrales de intervención urbanística en zonas o áreas que, a criterio de la administración, resulten convenientes para tal planificación.
8. Celebración de convenios de colaboración, cooperación, intervención conjunta y/o articulación con personas jurídicas públicas y/o privadas.
9. Otorgamiento por parte del Estado Municipal de bonos de edificabilidad a aquellas personas humanas o jurídicas que presenten planes de utilización de caries o vacancias urbanas y sean aprobados por el Departamento Ejecutivo Municipal.
10. Toda otra herramienta que el Departamento Ejecutivo considere conveniente, en el marco de la normativa vigente.

Artículo 12°: Estrategias de intervención urbanísticas. El Departamento Ejecutivo Municipal sistematizará la información reunida de acuerdo a los artículos precedentes con el objetivo de generar, a partir de su análisis, estrategias de intervención urbanística planificadas, teniendo en consideración las oportunidades que surjan del conocimiento pormenorizado de las caries o vacancias urbanas de la ciudad y las necesidades del entorno de la ciudad en el que se emplazan.

En la proyección, formulación e implementación de las estrategias aludidas se tendrán en cuenta, entre otros que determine el Departamento Ejecutivo Municipal, los siguientes puntos:

1. Diferenciación de acciones de intervención, teniendo en cuenta las características de los diferentes sectores de la ciudad, de conformidad a la zonificación establecida en la Ordenanza N° 11.748 – Reglamento de Ordenamiento Urbano – y las áreas o inmuebles vacantes.
2. Infraestructura y equipamiento urbano existente en las distintas áreas y distritos de la ciudad.
3. Concentración de grandes caries o vacancias urbanas en zonas determinadas de la ciudad.

Artículo 13°: El Departamento Ejecutivo Municipal deberá vincular y sistematizar toda aquella información relacionada a procedimientos administrativos en trámite o finalizados en el ámbito de la administración municipal, así como los procesos judiciales que se relacionen con inmuebles calificados como carie o vacancia urbana y respecto de los cuales la Municipalidad de Santa Fe sea parte.

Artículo 14°: El Departamento Ejecutivo Municipal promoverá el desarrollo de acciones coordinadas con las autoridades nacionales o provinciales que correspondan, a efectos de abordar las situaciones que planteen aquellas caries o vacancias urbanas que se hallen en condiciones de producir amenaza o perjuicio a la salubridad o seguridad de bienes o personas.

Artículo 15°: El Departamento Ejecutivo Municipal determinará la autoridad de aplicación de la presente y reglamentará aquellos aspectos operativos que resulten necesarios para llevar adelante su ejecución.

Artículo 16°: Modifícase el artículo 43° de la Ordenanza 12.090 -Código de Publicidad y Propaganda- el que quedará redactado de la siguiente manera:

“Art. 43°: Carteleras de obra. Queda prohibida la fijación directa de afiches en las fachadas de los edificios, medianeras, tapiales, cercos o elementos del equipamiento urbano, pudiendo instalarse únicamente sobre carteleras de obra.

Sólo estarán habilitados para solicitar permisos sobre carteleras las agencias de publicidad que se encuentren inscriptas y habilitadas en el Registro que se crea por el Art. 56 de la presente.

En aquellos inmuebles calificados como caries o vacancias urbanas en los términos de la normativa vigente, no se podrá instalar carteleras de obras mientras se mantenga tal calificación”.

Artículo 17°: Modifícase el artículo 76° de la Ordenanza N° 11.962 -Ordenanza Fiscal Municipal- el que quedará redactado de la siguiente manera:

“Art. 76°: Inmuebles manifiestamente deteriorados o en estado de abandono o desuso. Considérase como terreno baldío, a los efectos de la aplicación de la sobretasa correspondiente, a los inmuebles que por su estado de deterioro o abandono en cuanto al mantenimiento constructivo, o por inadecuadas condiciones de higiene, puedan constituir un riesgo para la seguridad, el orden y la salubridad de la población, o convertirse en una amenaza para la integridad de las personas, se encuentren en condiciones de inhabitabilidad o cuya edificación no permita un uso racional de la misma.

Asimismo, considérase como terreno baldío, a los fines referidos en el párrafo precedente, a aquellos inmuebles que en todo o en parte se encuentren en estado de abandono o desuso y por tal motivo produzcan impacto negativo en el entorno urbano en el que se encuentran emplazados”.

Artículo 18°: Modifícase el inciso a) del artículo 78° de la Ordenanza N° 11962 – Ordenanza Fiscal Municipal, el que quedará redactado de la siguiente manera:

“a) Las propiedades de la Nación y de la Provincia de Santa Fe, con excepción de las que corresponden a Empresas del Estado, entidades autárquicas o descentralizadas con fines comerciales, industriales, financieras o de servicios públicos, salvo lo dispuesto en leyes u ordenanzas especiales.

La exención no operará cuando dichos inmuebles se encuentren afectados a planes de vivienda u otra explotación y/o concesión, en cuyo caso los terceros adjudicatarios por cualquier título serán responsables del pago de la obligación tributaria.

La exención tampoco operará cuando dichos inmuebles sean calificados como carie o vacancia urbana, conforme a la normativa vigente”.

Artículo 19^o: Encomiéndase al Departamento Ejecutivo Municipal la redacción del texto ordenado de las Ordenanzas Nros. 11.962 -Ordenanza Fiscal Municipal- y 12.090 -Código de Publicidad.

Artículo 20°: Comuníquese al Departamento Ejecutivo Municipal.-

Santa Fe, octubre de 2022.

FUNDAMENTOS

Concejales y Concejalas:

La presente iniciativa pretende abordar en forma sistemática la cuestión de las denominadas vacancias urbanas en la ciudad de Santa Fe, mediante la creación de un Programa Integral de Gestión.

Entendiéndose por vacancia urbana -en el marco de la propuesta- a todo inmueble público o privado ubicado en el ejido municipal de la ciudad de Santa Fe que, en todo o en parte, se encuentre en estado de abandono o desuso y por tal motivo produzca un impacto negativo en el entorno urbano en el que se encuentra emplazado.

La referida perspectiva sistemática se manifiesta en la referencia y reenvío que -en los artículos pertinentes del proyecto- se realiza a la normativa vigente en la materia, teniendo en cuenta que en los últimos años se han producido importantes avances en cuanto a la generación de normas vinculadas a la planificación y gestión urbana de la ciudad^[1].

La creación del referido programa tiene por objeto fortalecer y complementar las estrategias y herramientas de planificación, gestión y desarrollo urbano previstas en las Ordenanzas Nros. 11.748 -Reglamento de Ordenamiento Urbano- 11.836 -Creación de la Agencia para el desarrollo social y urbano “Santa Fe Hábitat”- y 11.952 -Creación del Banco de Tierras Municipal de la ciudad de Santa Fe-, en la más recientemente sancionada por este Cuerpo Ordenanza 12.783 -Código de Habitabilidad- y toda otra normativa aplicable a la materia, en orden al logro de una ciudad económicamente próspera, socialmente justa y ambientalmente sustentable.-

La iniciativa, asimismo, reconoce como objetivos: promover el fortalecimiento del rol del Estado municipal en cuanto a la gestión activa del uso del suelo en la ciudad, de acuerdo a principios de sostenibilidad de las políticas urbanas; fomentar la generación de estrategias de desarrollo urbano, económico y social; propender al desarrollo de sistemas de información en relación a las vacancias urbanas en la ciudad; impulsar la utilización productiva de todo inmueble emplazado en el ejido municipal para evitar su abandono u ocupación irregular; estimular la utilización y aprovechamiento de la infraestructura y el equipamiento urbano existente en la ciudad; detectar oportunidades para intervenciones urbanísticas estratégicas, inclusivas, sustentables y con perspectiva de género y diversidad, desalentar la especulación inmobiliaria o la utilización de inmuebles sin consideración de su función social y ambiental y promover el involucramiento de la sociedad en los procesos de planificación y desarrollo urbano, a través de la formación y utilización de herramientas de articulación público-privadas, todo esto en el marco de los lineamientos generales establecidos en el Reglamento de Ordenamiento Urbano.-

Como se pudo observar precedentemente, la propuesta busca -en consonancia con lo establecido en el artículo 15 de la Constitución de la Provincia de Santa Fe^[2]– que la propiedad inmueble ubicada en la ciudad de Santa Fe cumpla su correspondiente función social. Por tal motivo, como se destacó oportunamente, la noción de carie o vacancia urbana sobre la que se centra el proyecto se vincula con el estado de abandono o desuso que pueden presentar los inmuebles en la ciudad, produciendo, por tales razones, un impacto negativo en el entorno urbano en el que se encuentran emplazados.

En orden a lo expresado, la iniciativa contempla la generación de sistemas de información de las vacancias urbanas de la ciudad -con la correspondiente georreferenciación- y con detalle de alguna información que se considera trascendente para la gestión de las áreas vacantes todo ello de conformidad a los lineamientos de la Ordenanza N° 12.715 –Infraestructura de Datos Espaciales de la Ciudad de Santa Fe

Asimismo, se enumeran instrumentos y estrategias innovadoras de planificación y gestión urbana, en concordancia con aquella perspectiva sistemática que mencionábamos. Algunos de los instrumentos previstos tiene por función desalentar la especulación inmobiliaria o la utilización de inmuebles sin consideración de su función social -tales como la aplicación de tributos y multas previstos en la normativa vigente correspondiente-, en tanto que otros procuran promover la actuación, la participación y el involucramiento de los particulares en miras a que las propiedades cumplan con su función social, entre estos encontramos la posibilidad de celebrar convenios, la presentación de planes de utilización de los inmuebles -en relación a los que se otorgan ciertos beneficios-, entre otros.

Se propone, además, una diferenciación entre “grandes áreas de caries o vacancias” e “inmuebles vacantes individuales”, a los efectos de permitir abordajes distintos teniendo en cuenta las características de cada una de las categorías mencionadas y, en consecuencia, la posibilidad de aplicación de los distintos instrumentos de gestión urbana previstos.

Por otra parte, en orden al fomento de la participación de la sociedad en los procesos de planificación y desarrollo urbano se prevé la posibilidad de desarrollar acciones de articulación, instrumentadas por distintos convenios, en los que se prevean las formas y la modalidad de realización de tales acciones.

De igual modo, teniendo en cuenta que en la ciudad existen numerosos inmuebles cuya titularidad pertenece tanto al Estado Nacional como al Estado Provincial, se contempla la posibilidad de generar instancias de colaboración, cooperación e intervención conjunta entre los distintos ámbitos o esferas estatales.

Por último, la propuesta incorpora dos modificaciones a la Ordenanza Fiscal Municipal N° 11.962, a efectos de incluir en la aludida norma, algunos contenidos vinculados a la temática de referencia.

En orden a lo mencionado, se pretende fortalecer el rol proactivo del Estado Municipal en materia de gestión y desarrollo urbano, procurando que su intervención encuentre bases en la obtención y sistematización de información previas, en el análisis de las distintas realidades donde van a proyectarse y realizarse acciones, en definitiva, en una adecuada planificación.

Por su parte, se pone énfasis -otra vez- en la necesaria participación de la sociedad en lo que refiere a toda la cuestión vinculada a las vacancias urbanas, ya que los inmuebles que se encuentran en estado de abandono o desuso, no sólo se hallan en un estado de improductividad, sino que tienen la virtualidad de producir un impacto negativo en el lugar de la ciudad donde se encuentran y, además, de ocasionar una subutilización de la infraestructura y equipamiento urbano disponibles en las zonas de su ubicación.

Existen en la ciudad de Santa Fe casos emblemáticos de caries o vacancias urbanas -un ejemplo paradigmático es el inmueble donde funcionaron el hotel, banco y el shopping Plaza Ritz, sobre el cual el Concejo Municipal generó una mesa de trabajo para evaluar opciones relacionadas a la recuperación del edificio, a partir de una iniciativa del Concejal Garibaldi- que requieren de la sinergia entre el sector público y el sector privado para generar estrategias de gestión de estos espacios y mejorar los entornos urbanos donde se emplazan.

Creemos, en este orden de ideas, que el Estado Municipal debe -como se destacó- tener un rol activo en la materia, pero insistimos, es necesario el involucramiento y la participación de la sociedad, ya que debemos construir entre todos la ciudad que queremos.

Por último, es necesario destacar que la presente iniciativa -que es propuesta por cuarta vez para que sea analizada en el ámbito de este Concejo- fue presentada originalmente en el año 2015 por el entonces concejal Leonardo Simoniello (Expte. CO-0062-01201290-2), luego fue representado por el concejal Leandro González (Expte. CO-0062-01397166-8) y por el suscripto en el año 2020 (Expte. CO-0062-01678755-8), en todos los casos fue remitida a archivo.

Por lo expuesto, solicito a mis pares el acompañamiento necesario para la aprobación del presente proyecto.

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^[1] En el año 2010 se aprobó el Reglamento de Ordenamiento Urbano de la ciudad -Ordenanza N° 11.748-, en el año 2011 se creó el Ente Autárquico Santa Fe Hábitat: Agencia para el Desarrollo Social y Urbano – Ordenanza N° 11.836 y en el año 2012 se creó el Banco de Tierras de la ciudad de Santa Fe -Ordenanza 11952-, por mencionar algunas de las normas más importantes vigentes en la ciudad vinculadas a la materia.

^[2] El artículo 15 de la Constitución de la Provincia de Santa Fe reza, en su parte pertinente, que “la propiedad privada es inviolable y solamente puede ser limitada con el fin que cumpla una función social”.