PROYECTO DE RESOLUCIÓN
ARTÍCULO 1 – Dispónese que el Departamento Ejecutivo Municipal proceda a realizar estudios de factibilidad técnica y económica a los fines de remitir a este Honorable Concejo Municipal, un proyecto de Mensaje a los fines de crear el marco normativo para la regulación de la tipología edilicia “Vivienda colectiva especial de uso permanente”, con la finalidad de incorporarla como parte de la normativa de regulación del uso del suelo urbano en jurisdicción municipal, establecida en la Ordenanza N° 11.748 – Reglamento de Ordenamiento Urbano- dentro del Agrupamiento “Residencia”.
ARTÍCULO 2 – A los efectos de dar cumplimiento con lo solicitado en el artículo precedente, el Departamento Ejecutivo Municipal considerará la incorporación normativa de la siguiente manera:
1. Incluir como item 6 al inc. f) “Residencia” del Cuadro de Usos según Distritos de la Ordenanza N° 11.748 – Reglamento de Ordenamiento Urbano – art. 40° pudiendo quedar dispuesto de la siguiente manera:
2. Incorporar como Observación 65 en el artículo 41° de la Ordenanza N° 11.748 – Reglamento de Ordenamiento Urbano-, laque quedará redactada de la siguiente manera:
“Observación 65:
-a) Los locales de permanencia de las unidades de habitar de los edificios de “Vivienda colectiva especial de uso permanente” tendrán un lado mínimo de 2.70 m y una superficie mínima de 18 m2, con plazas para dos camas como máximo en estas dimensiones y un crecimiento proporcional. Esto, sin contar la superficie del local complementario-Baño.
El local complementario-Baño estará compuesto como mínimo, por inodoro, lavatorio y espacio para ducha. Su lado menor tendrá 1.40 m como mínimo y su superficie no será menor a 3.50 m2.
Si se optare por ubicar los locales complementarios-Baños por fuera de las unidades de habitar, los mismos deberán calcularse conforme a la relación de 1 local complementario-Baño (1 inodoro, 1 lavabo y 1 ducha) cada 4 locales de permanencia.
-b) A su vez, estas edificaciones deberán contar con espacios cubiertos de sociabilidad los que, en su conjunto, tendrán una superficie equivalente, como mínimo, al 20 por ciento de la superficie ocupada por las unidades de habitar propiamente dichas. A los fines de este cálculo, no se incluirán superficies de baños, espacios de ingreso, circulación, ni de servicios planteados en común, como cocinas o lavanderías.
-c) En toda “Vivienda colectiva especial de uso permanente” se contará con unidades de habitar adaptadas a las necesidades de personas con discapacidad motriz, en el orden de un 2% como mínimo, respecto al total de unidades de habitar. Las mismas contarán con baños de uso exclusivo, cuyas dimensiones mínimas deberán cumplimentar con las exigencias previstas en la Ordenanza N° 12.783 “Código de Habitabilidad” o la que en el futuro la reemplace. Las unidades de habitar adaptadas se emplazarán en el nivel residencial más accesible del edificio.
3. Espacios para bicicletas. Los edificios de “Vivienda colectiva especial de uso permanente” deberán contar con un sector apto para la guarda y/o estacionamiento de bicicletas, o una cantidad de bicicleteros, que resulte ser el doble del número de unidades de habitar con que cuente la vivienda colectiva, cómo mínimo. Este sector deberá cumplimentar con lo dispuesto en el Art. 89 Inc. e) de la Ord. 12783 “Código de Habitabilidad” y se dispondrá en condiciones que permitan un adecuado resguardo de las inclemencias del tiempo, priorizando los sitios de mayor accesibilidad y visibilidad del edificio, preferentemente en la planta baja, sin obstaculizar la circulación peatonal del sector, ni obstruir espacios de entrada o de medios de salida.”
4. Incorporar la Observación 66 al artículo 41° de la Ordenanza N° 11.748 – Reglamento de Ordenamiento Urbano-, con la siguiente propuesta de redacción:“Observación 66: Los espacios cubiertos de sociabilidad incluidos en la “Vivienda colectiva especial de uso permanente”, no computarán para los cálculos de FOT de la parcela en cuestión. En las superficies abiertas, destinadas a dar cumplimiento a requerimientos de FOS y/o retiros obligatorios, podrán desarrollarse áreas de esparcimiento al aire libre, tales como canchas, pergolados, zonas de juegos, de descanso, sin que ello afecte dicho cálculo de superficie.”
ARTÍCULO 3 – De resultar favorables las tareas encomendadas el Departamento Ejecutivo Municipal procederá a remitir el Mensaje correspondiente al Honorable Concejo Municipal.
ARTÍCULO 4 – Las erogaciones que resulten de la ejecución de lo solicitado en el artículo 1° serán imputadas a la partida presupuestaria que corresponda.
ARTÍCULO 5 – Comuníquese al Departamento Ejecutivo Municipal.
FUNDAMENTOS
El presente proyecto de resolución tiene como finalidad solicitar al Departamento Ejecutivo Municipal que estudie la posibilidad de remitir un proyecto de Mensaje al H.C.M con el objeto de establecer un marco normativo para la “Vivienda colectiva especial de uso permanente”, con la finalidad de incorporar esta tipología edilicia a la asignación de usos del suelo de la ciudad, regulada por el Cuadro de Usos según Distritos del Reglamento de Ordenamiento Urbano, y posibilitar que se realicen edificaciones destinadas a residentes distintos a los grupos familiares básicos.
En tal sentido, sabemos que tanto la sociedad como la forma de habitar en las ciudades cambian, los requerimientos en muchos casos son distintos a los de décadas pasadas y entendemos que es necesario interpretar estas necesidades que surgen en la ciudad y contribuir a su dinámica de crecimiento mediante la generación de herramientas normativas que acompañen el desarrollo urbano y lo estimulen.
Como hemos manifestado en proyectos anteriores, solicitando la revisión integral del artículo 41° del ROU, el Cuadro de Usos es la herramienta por la cual se establece qué actividades humanas se pueden desarrollar en la ciudad y dónde pueden localizarse, es decir, asigna los usos al suelo urbano. El mismo Cuadro, con escasas modificaciones, está vigente desde los años 80; sin embargo ni nuestra ciudad, ni el país, ni el mundo, son los mismos que hace cuarenta años. Las actividades económicas, los modos de producción, las dinámicas de consumo, de venta, los modos de relacionarnos y de habitar, trabajar y estudiar, se han modificado en forma sustancial. Creemos que el Cuadro de Usos se presenta como un límite rígido y debe constituirse, por el contrario, en una forma de anticipar necesidades, de coordinar esfuerzos, estimular crecimientos y simplificar tramitaciones al mínimo posible. En tal sentido, seguimos entendiendo que es necesario modernizar este Cuadro de asignación de actividades urbanas, adaptarlo a los nuevos modos de vivir y de intercambio, para que contemple y acompañe la dinámica propia de las actividades productivas que, en definitiva, son las que motorizan la economía de nuestra ciudad. Y para que, sin dejar de regular y controlar las actividades de modo de apuntar a una buena convivencia urbana, no constituya un obstáculo para quien desee instalar un negocio, una industria, una academia de enseñanza o, en el caso que abordamos hoy, proponer la posibilidad de que se edifique en la ciudad un edificio de viviendas colectivas distinto. Que apunte, por ejemplo, a responder a las necesidades propias del estudiante universitario, o de personas que trabajan y viven solas, o de grupos
de ancianos que desean mantener contacto y sociabilidad con pares promoviendo el desenvolvimiento autónomo y sin necesidad de mayores desplazamientos. Al mismo tiempo, que genere nuevas ofertas por parte de los diferentes actores inmobiliarios, es decir, un modelo moderno de habitar, identificado con espacios de sociabilidad, de encuentro y de recreación en común.
Nuestra ciudad es la capital de una provincia pujante y se constituye en un importante centro de estudios de nivel superior, nucleando en su ejido a la UNL, la UCSF, la UTN, así como un buen número de institutos terciarios. Con todo ello, brinda una oferta de posibilidades de estudios elegida por miles de jóvenes que hacen anualmente de esta ciudad su residencia, mientras dure el período que insume su paso por las aulas universitarias. Esto, claramente ha sido trastocado como tantas otras actividades en virtud de la actual pandemia de Covid-19, no obstante la misma irá remitiendo paulatinamente y es una oportunidad de repensar la ciudad posterior a la misma.
Esta importante población estudiantil, al día de hoy, se aloja en departamentos de alquiler, pensiones o residencias universitarias. En el primero de los casos, se trata de edificios con población mixta, de edades diferentes, familias con hijos, personas mayores, con usos, tiempos y forma de vida distintas. En cuanto a las otras formas de alojamiento disponibles expuestas, no alcanzan a cubrir la demanda y se tratan, generalmente, de espacios dispuestos en edificios adaptados, que no fueron pensados originalmente para ese destino. Otro de los grupos sociales amplios a los que se apunta dar posibilidad de respuesta con la tipología que se establece por la presente, es el de los adultos mayores. A tal respecto, hay que señalar que la actual pandemia ha enfatizado las necesidades y vulnerabilidades que tienen las personas mayores, en lo que respecta no solo a su derecho a la salud, sino al de tener un envejecimiento saludable, que consiste en desarrollar y mantener en su mayor potencial las habilidades funcionales, las
relaciones sociales que permitan el bienestar en la vejez.
Se estima que para 2050 se duplicará el número de personas mayores de 60 años a nivel mundial y en la región de las Américas. En 2025, las personas de 60 años y más representarán el 18,6% de la población total de nuestra región. Creemos necesario posibilitar desde la normativa, la aparición de estas viviendas colectivas especiales que puedan ser una alternativa de vida de mayor calidad para muchos ancianos, confinados hoy muchos de ellos en soledad, con miedo, en el interior de sus viviendas, aislados de un entorno y de un sistema que muta vertiginosamente hacia lo digital-virtual y del que van quedando excluidos y vulnerables.
En este contexto, opinamos que esta ciudad central de un área metropolitana dinámica, merece una herramienta legislativa que acompañe esta cualidad urbana y no la ralentice, o desaliente a quienes quieran instalarse con una propuesta innovadora. Cabe señalar que, con la normativa actual, una propuesta de residencias colectivas que apuntara a estos perfiles de posibles usuarios, queda subsumida reglamentariamente a un edificio de viviendas colectivas, a los que se le exigirán por ejemplo, cocheras obligatorias, que no responderían a las necesidades reales ni a las costumbres de los habitantes de tal edificio, o a un hotel, tipología que no satisface la necesidad de residir en forma permanente de estos posibles destinatarios.
Creemos que es necesario plasmar en la norma la opción de vida en comunidad propia de grupos sociales que habitan en la ciudad, distintos a la unidad familiar básica, que además favorece a su integración y permanencia, a partir de espacios que propicien ambientes de socialización, todo lo cual hace una mejor calidad de vida en el edificio en sí que se traslada a la comunidad.
